新聞摘要
- 「平均地權(quán)條例」三讀通過，房市將有4大現(xiàn)象，整體市場動能「難上加難」，面對升息、通膨、房市管制等諸多因素發(fā)酵，房市陷入磨合期，也有業(yè)者認為「投資改置產(chǎn)，量縮價跌態(tài)勢不變」將成為2023年房市主軸。
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目前景氣尚未復甦，買賣雙方都信心不足，整體市況還是普遍看淡的情況下，對於2023年房市量縮價微跌的狀況，應該不會有太多的變化。
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「平均地權(quán)條例」於2023年1月10日三讀通過，專家表示，房市將有4大現(xiàn)象，整體市場動能「難上加難」，面對升息、通膨、房市管制等諸多因素發(fā)酵，房市陷入磨合期，也有業(yè)者認為「投資改置產(chǎn)，量縮價跌態(tài)勢不變」將成為2023年房市主軸
臺灣房屋集團趨勢中心執(zhí)行長張旭嵐表示，平均地權(quán)條例過關(guān)並不讓人意外，而修法通過後，預售屋市場正式進入冷靜期，整體房市將會出現(xiàn)4大現(xiàn)象：
(1)「預售和成屋價差縮小」，由於預售屋換約和轉(zhuǎn)手的諸多限制，降低購屋族購買意願，自住買家將會轉(zhuǎn)向成屋市場，所以預售屋降溫，對應成屋搶手，將會拉近彼此的價格差距。
(2)「豪宅市場交易量縮」，臺灣房屋趨勢中心統(tǒng)計近年單價兩百萬的豪宅交易，發(fā)現(xiàn)2022年前11個月交易筆數(shù)僅27筆，跟2021年同期的52筆相比，幾乎等於腰斬，進一步觀察2022年交易的27筆超豪宅中，有13筆都是以法人名義購屋，等於將近一半都是高資產(chǎn)族，透過自有公司或是另外開設(shè)資產(chǎn)管理公司的名義，來購置房產(chǎn)；然而平均地權(quán)條例修法通過上路，私法人購屋的資產(chǎn)操作空間不再，高資產(chǎn)族的置產(chǎn)態(tài)度也會略為保守，因此短期內(nèi)的豪宅市場交易量，將面臨考驗。
(3)「高槓桿型建商淡出」，修法過後，建商的推案型態(tài)，將從預售案轉(zhuǎn)變?yōu)槌晌莅?，由於成屋推案無法在工程期間銷售回收資金，建商的金流需求龐大，對財力有限的建商較不利，因此採高槓桿操作的中小型建商，預料將在修法後逐漸淡出新案市場。
(4)「資金走向避險型產(chǎn)品」，雖然交易疲弱抑制房價，不過首先面臨降價的物件，都屬於具有市場抗性的產(chǎn)品，區(qū)位條件佳者，則強者恆強，建設(shè)到位、機能成熟的區(qū)域，以及保值性高的產(chǎn)品，仍是避險且穩(wěn)健的置產(chǎn)選擇，價格也不易修正；至於商用不動產(chǎn)的部分，店面產(chǎn)品仍須依照經(jīng)濟成長和商圈發(fā)展而論，但商辦這類自用、收益兩用型產(chǎn)品具市場優(yōu)勢，將可能成為今年修法後的法人置產(chǎn)重點。
張旭嵐也分析，官方修法的核心目標是打擊炒作，且法案也將導引房市回歸剛性市場機制，因此新的一年，不受政策影響的自住客，更有機會在市場上撿到便宜。
樂屋網(wǎng)調(diào)研中心經(jīng)理洪安怡指出，新法通過後，將大幅降低部分買方在預售屋市場短線進出獲利的機會，也可能會讓部分投資族群，將目光投向中古屋，且改用更長期置產(chǎn)的方式持有不動產(chǎn)。
洪安怡表示，總體而言，法規(guī)的調(diào)整是為了打擊炒作，但對一般自住族群的買方，其實影響不大，只是目前景氣尚未復甦，買賣雙方都信心不足，整體市況還是普遍看淡的情況下，對於2023年房市量縮價微跌的狀況，應該不會有太多的變化。
住商不動產(chǎn)企劃研究室資深經(jīng)理徐佳馨表示，平均地權(quán)條例三讀通過，由於該案送進立院時間已久，許多恐慌賣盤已經(jīng)於2022年7月之前移轉(zhuǎn)，若想在目前市況不佳時轉(zhuǎn)單，並不容易，除了許多買方已經(jīng)有「翹腳撿便宜」的心思，若不小賠難以出場外，不少建商綁交屋前半年才能換約的條款，這也讓想要下車的預售投資客不容易說走就走。
徐佳馨指出，中長期來說，除之前討論的預售屋不能買賣外，最受爭議的莫過於禁止私法人購屋，除實務上執(zhí)行可能會遇到一些困境，例如都更案若是實施者與出資者不同法人，抑或是不同法人合建等，若細則未臻健全，可能會需要內(nèi)政部不斷解釋。至於房價是否下跌，目前房市因為景氣已經(jīng)處於下跌波段，早就是多重器官衰竭，並非因平均地權(quán)條例「一槍斃命」。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，在平均地權(quán)條例修正案通過前，房地產(chǎn)市場已受升息、通膨及不動產(chǎn)選擇性信用管制的牽制，市場溫度驟降，交易量深受影響，然而2022年一整年未發(fā)生區(qū)域性的拋售潮，第一季假期多是市場淡季，2022年上半年交易量減，不容易看到價格下跌，經(jīng)過一年半的磨合，可能會有個案價格修正，至於是否會有區(qū)域性價跌，則要看量體大的社區(qū)建案是否帶頭降價，才會快速蔓延。
此外，這幾日討論度最高的是法人購置住宅採許可制，由於諸多限制會打擊建商進行都更危老的整合過程，因此子法內(nèi)容備受矚目，無論何種結(jié)果，許可制上路以及央行的購地貸款限制，中小型建商不易推案，已揭露未來市場新案供給量將減少，產(chǎn)業(yè)反而走向大者恆大的局面。
永慶房屋表示，平均地權(quán)條例修法順利三讀通過，從預售、新成屋限制換約轉(zhuǎn)售、重罰炒作行為、解約申報登錄以及建立檢舉獎金制度，都在在顯示政府打擊房市炒作的決心。法案過關(guān)將讓預售、新成屋市場短期炒作受到抑制，未來新屋市場將以自住、長期置產(chǎn)為主流。而重罰炒作與建立檢舉獎金制度，不僅限於預售屋，所有住宅產(chǎn)品包括新成屋、中古屋均在管制範圍內(nèi)，因此，將能限制預售、成屋短期投機行為，嚴懲房市投機炒作，消弭房價上漲預期，住宅價格走勢趨緩，有助於房市回歸正常供需，朝健康穩(wěn)定方向發(fā)展，有正面助益。
